
近日,广州市中级人民法院企业重整平台持续推动建某大厦重建工作,这座位于广州市历史文化名城保护区域内的“烂尾楼”被成功盘活,为保交房工作再添司法助力。
保交房是一项重点民生工程。2020年以来,广州中院通过重整、和解推动12个房地产项目复工续建,有力维护5080名小业主和回迁村民的合法权益。
司法是维护公平正义的最后一道防线。近年来,广州中院立足审判职能,持续做强企业重整平台,聚焦房地产企业破产案件审理,以法治化、市场化破产重整机制推动解决历史遗留问题,盘活闲置土地与房产资源,在保交房工作中展现司法担当。
市场化重整破局兑现近千户业主收楼承诺
“你们都破产了,还能继续卖房?”近日,广州白云区某楼盘售楼大厅内,看房人向销售人员抛出疑问。项目负责人从容回应,公司破产程序在法院监督下进行,现已重整成功,购房更有保障,其轻松状态与一年多前的愁云惨雾形成鲜明对比。
该项目曾风光无限,2020年开盘3个月售出400余套。但2022年项目停工,已售房屋面临逾期交付风险,数百户业主忧心忡忡。为挽救项目,四家银行债权人和一家投资公司组建金融债委会,尝试庭外重组自救。
然而,商业重组仅短期恢复施工,项目再次停摆,重组宣告失败。截至2024年4月,项目公司已资不抵债。
无奈之下,金融债委会向广州中院申请破产重整。为快速解决账户冻结、管理混乱等引发的项目停工问题,广州中院及时裁定受理重整申请并指定管理人,协调多地法院解封账户与房源,批准继续经营方案,明确由管理人接管项目。
管理人调整运营架构,简化审批流程,缩短审批周期,解冻后及时支付紧急工程款,项目重新复工。2024年8月30日起,400多户业主分期收楼,房屋标准符合合同约定,业主满意度颇高。
项目复工复售后投资价值提升,吸引7家意向投资人。广州中院组织债权人会议,创新性同时表决两个重整计划草案,最终于2025年6月裁定确认认可度更高的方案,引入不超过2.2亿元共益债填补资金缺口。
目前,重整计划有序执行,职工债权和建设工程款债权已清偿;市政配建道路建成,复建楼栋即将取得预售许可证。法院受理重整一年多来,顺利交付400余套房屋,项目额外销售100多套,500多套政府回购房也已启动交接。
承办法官表示:“这是广东省首个在破产重整程序中实现保交房的案例,核心突破在于我们充分发挥破产重整的制度价值,通过法院监督下的管理人接管,快速解除司法查封,恢复项目销售,在重整期间实现了复建、复售、交房的闭环。项目价值的持续提升大幅提高了清偿率,实现对债权人利益的最大化保护,为防范化解房地产领域系统性风险提供了可复制的广州样本。”
破解二十余年历史难题实现多方利益共赢
房地产企业破产案件往往存在多个利益方,关系错综复杂。司法在平衡多方利益、推动复杂项目重生方面发挥着关键作用。泰某公司破产案,是广州中院依法妥善处理房企破产,服务保障地区经济稳定发展的典型案例。
泰某公司成立于2000年,主营泰某山庄别墅项目。自2004年起,受到经营不善、股东不和等多重因素影响,泰某公司的管理陷入僵局,导致泰某山庄项目“烂尾”超20年,成为城市发展中的一道“伤疤”,也让众多购房者的安居期盼落空。
根据债权人申请,广州中院裁定对泰某公司进行重整,利用“智融”平台成功招募到一家投资人。该投资人提出5亿元投资方案,用于偿债与项目重建,但该方案遭到部分债权人反对。为推动重整进程,投资人主动追加偿债资金,进一步提高担保债权清偿额度;但经过多轮协商沟通,依旧未能达成一致意见。破产管理人依法向广州中院申请强制批准重整计划。
2025年5月,广州中院依法裁定批准重整计划、终止重整程序,项目得以盘活。根据重整计划,职工债权、税收债权、担保债权均获得全额清偿,普通债权的受偿率也高于破产清算状态,有效维护了全体债权人的合法权益。在泰某公司资不抵债、股东又未贡献新价值的情况下,法院依法及时将原股东权益调整为零,引入新的投资人掌控公司,恢复公司运营,有效消除了因股东争夺公司控制权而对项目复工复建造成的障碍,推动泰某山庄项目早日复工复建,圆业主安居梦。
中山大学法学院院长张亮指出,泰某公司破产重整案中,广州中院依托高效协同的府院联动机制与“智融”平台,创新采用“阶梯投资”模式分阶段履约,高效引入重整资金,推动项目重生,成功化解二十余年的历史难题,实现业主安居、债权人清偿、城市更新多方共赢,彰显了广州中院运用市场化、法治化方式破解复杂房企破产案件的司法智慧。
南方+记者 杜玮淦
通讯员 林锐君 范晓玲
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